本文摘要：众所周知，“征地”要规范，否则一旦出现违规操作，得不偿失。今天我们就从国有建设用地的审批方式、集团建设用地的审批方式、农用地转用的基本流程三个方面进行梳理。法国批准国有建设用地1。 法国建设用地审批01。建设单位应当向项目建设用地所在地的市、县国土资源主管部门申请用地，填写《建设用地申请表》，并按标界提交相关申报材料。02.土地使用申请符合土地治理法、执法法规和政策规定，材料齐全的，市、县国土资源主管部门应当受理土地使用申请。

众所周知，“征地”要规范，否则一旦出现违规操作，得不偿失。今天我们就从国有建设用地的审批方式、集团建设用地的审批方式、农用地转用的基本流程三个方面进行梳理。法国批准国有建设用地1。

法国建设用地审批01。建设单位应当向项目建设用地所在地的市、县国土资源主管部门申请用地，填写《建设用地申请表》，并按标界提交相关申报材料。02.土地使用申请符合土地治理法、执法法规和政策规定，材料齐全的，市、县国土资源主管部门应当受理土地使用申请。

03.市、县国土资源主管部门受理土地使用申请后，应当向市、县人民政府报告依法实施“公告、听证、确认”等前置征用法律的情况，同时制定农用地转用、补充耕地、征收土地、供应土地的规划，报告风格化建设项目的土地使用说明，并组织其他相关土地使用材料。04.市、县国土资源主管部门组织形式的有关报告和材料，经同级人民政府审查批准后，报上一级人民政府请示。

同时，市、县国土资源主管部门进行建设用地报价，并通过远程网上申报系统，将土地材料报送上级国土资源主管部门审核。05.申报土地使用的材料，应当按照法国法律的规定，逐级报有审批权的人民政府和国土资源主管部门审批。【注：单独选址项目用地与大都市(城镇、行业)批量建设用地审批方式有区别】2。

建设用地审批要求01。土地利用材料形式和内容齐全，适合土地利用申报和划界；02.土地利用符合国家产业政策、土地供应政策和工业用地规模；03.土地利用符合土地利用总体规划，年度土地利用计划得到落实；04.实行耕地占补平衡；05.符合国家和省的划界(单独选址和批量用地)。3.建设用地材料清单。

建设用地单位申请土地应提交的文件和资料包括： (一)土地申请表(原件)；(2)项目可行性研究批复(或审批备案文件)、初步设计批复(或相关部门审查确认意见)(原件或复印件)；(三)建设项目用地预审意见(原件或复印件)；(4)地质灾害风险评估专家评审意见、投诉扉页、投诉样式单位资质证书复印件、评估专家名单(原件或复印件)；(5)项目建设涵盖矿产资源询价和证明材料；涉及矿产资源和采矿权的，需提交项目建设业主单位已与采矿权人协商采矿补偿的说明，以及市、县人民政府协调采矿补偿的中标通知书(原件)；(6)有资质单位出具的拟征用(占用)土地勘测定界技术说明和勘测定界图(原件)；(7)环保、建设(规划)、社保、林业(占用林地)等有关部门审查(批复)并同意的文件和材料(原件或复印件)；(8)占用耕地涉及补充耕地的，出具《新增耕地及格证》及其附件；委托补充耕地的，需提供委托补充耕地协议书和耕地开垦费缴纳凭证(原件或照片 集团建设用地审批1。管理条件01。

项目用地申请单位有资格申请集团建设用地02。符合土地利用总体规划和03镇规划。耕地被占用的，耕地补充措施已落实04。

符合国家土地供应政策05。土地边界、土地类型和面积明确。所有权没有争议。申请用地面积满足建设用地规模和集约用地要求07。

该建设项目已经国家发展和改革委员会等部门审查批准08。占用林地已经过林业主管部门的审查和批准。如有违法用地，已依法查处2。材料提交01。

土地使用申请书；02.建设项目备案证明、可行性研究备案批复、初步设计批复、年度投资计划；03.规划部门提供的规划设计条件和图纸或者建设用地规划许可证和图纸；04.关于土地所有权来源的信息；05.地籍观测表复印件；06.营业执照、法人资格证书、身份证复印件；07.地图：边界点坐标成果表、勘测定界图、土地利用现状图、位置图、建设项目总平面图。集团建设用地审批办法01。项目建立。土地使用单位应当到区、县发展改革部门办理建设项目立项手续，取得项目批准(核准、备案)文件。

02.计划批准。土地使用单位应当到区、县规划建设部门管理项目规划批准文件，取得规划部门批准的建设用地规划许可证、规划设计要点、建设项目规划布局图。03.签订土地使用协议。

土地使用单位与集团土地所有者和原使用者签订协议使用集团建设用地，或者取得集团土地所有者和原使用者的书面同意。04.土地使用申请书。

土地使用单位应当携带相关材料，向所在地的区、县国土资源分局(县)申请土地使用。05.勘测定界。分局(县)分局下达勘测定界联系单，并根据规划批准土地利用勘测定界规模。06.审批。

分(县)局应当对其是否符合土地利用规划和土地利用条件进行审核，并报当地区、县人民政府审批。07.证书的颁发。经区县人民政府批准后，由国土资源分局(县)出具土地批准通知书，由用地单位申请集团建设用地土地登记，并管理《团体建设用地使用权证》。08.举报并立案。

土地供应完成后，各分(县)局上报市局备案，并在建设用地全过程跟踪管理系统《团体建设土地使用》中录入相关土地供应情况。农用地转用的基本过程农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田用水地、水产养殖水面等。建设用地是指用于建造建筑物和构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通和水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。国家很严格限制农用地转为建设用地。

通常建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，都必须依法管理农用地转用审批手续。1、预选切合计划的农用地农用地转用必须切合土地使用总体计划、都会建设总体计划和土地使用年度计划中确定的农用地转用指标。

都会和乡村、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当切合都会计划和乡村、集镇计划。不切合划定的，不得批准农用地转为建设用地。所以要首先向领土资源局、建设部门、计划部门咨询该农用地是否切合上述的各项计划。

▲计划必须切合原国家土地治理局公布的《土地使用总体计划体例审批划定》(《国家土地治理局令》第七号)的要求。▲如该建设项目列入国家领土资源局编写的《限制供地项目目录》，则地方人民政府批准提供建设用地前，须先取得领土资源部许可，再推行批准手续。▲如该建设项目列入国家领土资源局编写的《克制供地项目目录》，则在克制期限内，土地行政主管部门不受理其建设项目用地报件，各级人民政府也不批准提供建设用地。

2、体例建设项目可行性论证确认该农用地可以用于建设，再凭据建设部门的要求，举行和体例建设项目可行性论证，向建设部门提交用地申请，建设部门审查切合的，发表建设项目的《选址意见书》，用地单元应按划定缴纳选址规费。▲其中，农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。

农用地转用或土地征收经依法批准后，市、县两年内未用地或未实施征地赔偿安置方案的，有关批准文件自动失效。▲详细建设项目需要使用土地的，建设单元应当凭据建设项目的总体设计一次申请，管理建设用地审批手续;分期建设的项目，可以凭据可行性研究陈诉确定的方案分期申请建设用地，分期管理建设用地有关审批手续。

3、提出用地预审申请用地单元持该《选址意见书》向同级领土资源局提出用地预审申请，由该领土资源局核发《建设项目用地预审陈诉书》。▲建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起盘算。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等举行重大调整的，应当重新申请预审。▲建设用地单元申请预审，应当提交下列质料：(1)建设项目用地预审申请表(该表由原领土资源部统一划定);(2)预审的申请陈诉，内容包罗：拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、增补耕地开端方案;(3)需审批的建设项目还应提供项目建议书批复文件和项目可行性研究陈诉。

项目建议书批复与项目可行性研究陈诉合一的，只提供项目可行性研究陈诉。▲如建设项目涉密军事项目或是国务院批准的特殊建设项目用地的，建设用地单元可直接向领土资源部提出预审申请。▲领土资源局在自受理预审申请或者收到转报质料之日起二十日内，完成审查事情，并出具预审意见。

二十日内不能出具预审意见的，经卖力预审的领土资源局卖力人批准，可以延长十日。4、管理手续、缴纳审批用度用地单元凭《建设项目用地预审陈诉书》向建设部门、环保局等管理立项、计划、环保许可等手续，并缴纳各项审批用度。

▲情况掩护部门凭据《中华人民共和国情况掩护法》和(86)国环字第003号《建设项目情况掩护治理措施》对建设项目举行审批。▲某些建设项目，还需要报劳动行政部门依据《建设项目(工程)劳动宁静卫生预评价治理措施》予以审批。

5、提出项目用地的正式申请用地单元再持以上审批文件，向原预审的领土资源局提出项目用地的正式申请。6、各级政府审批领土资源局凭据土地使用总体计划、都会建设总体计划和土地使用年度计划，制定农用地转用方案、增补耕地方案、征地方案和供地方案，分差别类型，经各级人民政府审批。▲根据《土地治理法》有关划定，建设占用土地，农用地转为建设用地的审批权限：省、自治区、直辖市人民政府批准的门路、管线工程和大型基础设施建设项目，国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地，由国务院批准。在土地使用总体计划确定的都会和乡村、集镇建设用地规模规模内，为实施该计划而将农用地转为建设用地的，按土地使用年度计划分批次由原批准土地使用总体计划的机关批准。

在已批准的农用地转用规模内，详细建设项目用地可以由市、县人民政府批准。上述以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。▲征收土地的审批权限：征收基本农田、基本农田以外的耕地凌驾35公顷(525亩)或其他土地凌驾70公顷(1050亩)由国务院批准，其余由省、自治区、直辖市人民政府批准。除此之外的单独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的，报省级人民政府批准，其中征收土地面积凌驾省级批准权限的，土地征收必须报国务院批准;建设项目确需占用基本农田的，必须报国务院批准。

▲其中，如占用农用地没有涉及占用耕地的，则不需制定增补耕地方案;农村团体经济组织占用本团体农用地和单元占用国有农用地的，不需制定征地方案。7、管理征地手续由领土资源局详细卖力对该农用地的所有权人和使用权人举行征用，签订赔偿安置协议，按征地法式管理征地手续。

▲其中，征用土地的各项赔偿，应在征地赔偿安置方案批准之日起3个月内，由用地单元全额支付。用地单元未定期全额支付到位的，政府不发放建设用地批准书，农村团体经济组织和农民有权拒绝建设单元动工用地。

如征用农村团体土地，征地赔偿款也可由领土资源局委托用地单元直接向被征地农村团体经济组织支付。▲国家征用土地的，依照法定法式批准后，由县级以上地方人民政府予以通告并组织实施。

▲征用土地的，根据被征用土地的原用途给予赔偿。征地赔偿包罗土地赔偿费、安置津贴费、青苗赔偿费和地上附着物赔偿费。征用耕地的土地赔偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置津贴费，根据需要安置的农业人口数盘算。

需要安置的农业人口数，根据被征用的耕地数量除以征地前被征用单元平均每人占有耕地的数量盘算。每一个需要安置的农业人口的安置津贴费尺度，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。

可是，每公顷被征用耕地的安置津贴费，最高不得凌驾被征用前三年平均年产值的十五倍。土地赔偿费和安置津贴费的总和不得凌驾土地被征用前三年平均年产值的三十倍。8、领取用地批准文件领土资源局凭据批准的供地方案，在征地的赔偿、安置津贴完成后，向用地单元发出批准用地文件和《建设用地批准书》，被征地单元应在划定的期限内交出土地。

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